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[내일신문] 신도시 신드롬과 도시재생
| 작성자 | RICON | 날짜 | 2022-01-20 |
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[기고] 신도시 신드롬과 도시재생
* 보 도 : 내일신문, 2022년 1월 20일(목), 오피니언
* 작성자 : 유 병 권 원장
2021년까지 지속된 주택가격 상승으로 '영끌' '패닉바잉' 같은 말이 떠돌았을 만큼 주택시장은 큰 혼란을 겪었다. 기존도시의 도시재생 뉴딜을 핵심정책으로 추진했던 정부도 주택공급 확대 정책으로 돌아서 공공주도 정비사업과 신도시 건설에 주력했다. 대선을 앞둔 후보들도 도로·철도 지하화나 그린벨트 해제 등을 통한 주택건설 공약을 내놓고 있다.
최근 주택시장은 다소간 안정세를 보이는 것 같다. 금리인상과 대출제한이 있었고, 작년 한해 주택공급 물량이 20% 이상 증가했으며 정부가 내놓은 신도시 사전청약도 주택가격 안정에 도움이 되었을 것이다.
'신도시'가 주택문제 만능해결사 아니다
과거 우리는 1~2기 신도시 건설이라는 주택의 대량공급방식을 채택했다. 주택부족은 다소 해결되었지만 우리에게 몇가지 걱정스런 교훈도 남겼다. 토지보상금 영향에 의한 인근의 지가상승, 막대한 기반시설 설치비용 등이 대표적이다. 30년이 지난 1기 신도시는 입주민 고령화에 시설도 낡아 재건축이나 리모델링을 논의하는 시점에 와있다. 일본에서도 도쿄 외곽의 50년이 넘은 신도시들에 빈집이 늘어나고, 고령화로 인한 경제기반 약화와 세수부족으로 노후화된 기반시설 관리에 어려움을 겪고 있다고 한다.
신도시 건설은 이제 거시적 시각에서 재고해야 한다. 최근 주택시장을 불안하게 했던 원인 중 하나로 1인 가구 증가에 의한 가구분화를 꼽는다. 그러나 청년 1인 가구와 신혼부부들의 주택구매력은 부족하기만 하다. 신도시에서의 주택청약 당첨확률도 그다지 높지 않다. 신도시 주택은 많은 사람들에게 희망고문일 수 있다. 이들에게는 도시 내부에 거주할 수 있도록 지원하는 게 나을 수 있다. 도시재생의 일환으로 추진했던 자율주택, 가로주택 정비사업이 청년 1인 가구와 신혼부부에게는 현실적이다. 여기에 장기대출 활성화와 주거급여 현실화, 임대주택을 확대공급하는 것이 더 효과적일 것이다.
도시외곽이나 주변의 양호한 토지는 시대흐름을 살펴가며 미래수요에 대비할 필요도 있다. 플랫폼 기업이 등장하고 메타버스의 상거래가 늘어나면서 물류단지에 대한 수요가 늘어나는 것도 예측치 않았던 변화다. 눈에 보이는 단기 목적보다 눈에 보이지 않는 미래세대와 가치를 공유하는 것이 도시공간 활용 측면에서 더 현명한 일일 것이다.
기존도시 고쳐쓰는 게 더 효과적
물론 주택공급을 위해 신도시와 기존도시는 시대여건에 따라 보완적으로 사용할 수 있다. 그러나 투자 효율성, 디지털 시대에 대한 대응, 기존도시의 가치 재발견 등의 시각에서 보면 기존도시를 잘 활용하는 것이 나아 보인다.
도시 내부에 밀도를 높일 수 있는 토지가 남아 있다. 도로와 철도를 지하화하고 지상공간을 도시용도로 활용하려는 발상은 괜찮은 것 같다. 군부대를 이전하고 남은 땅을 도시용도로 전환할 수도 있다. 그리고 소규모 재생과 리모델링을 추진할 지역은 많다. 도시재생의 틀은 공간재생 정비사업 리모델링을 상호보완적으로 품어야 한다. 또한 고령화·탈산업화 시대에 맞게 도시전체의 구조와 기능을 다시 살펴보고 계획을 재정비해야 한다. 정부는 이를 위해 불합리한 규제와 지원책이 없는지 점검해야 한다.
나아가 스마트시티도 신도시보다 다양한 시민이 살며 기업 활동을 하는 기존도시에 적용할 때 훨씬 더 많은 솔루션을 찾아낼 수 있다. 유럽의 선진국들은 도시 르네상스라는 이름으로 기존도시 재생전략을 추진하고, 리빙랩 방식으로 4차산업혁명의 힘을 빌어 도시문제를 해결하고 있다.
필요하면 신도시 건설도 해야 한다. 그러나 기존도시가 가진 사회·문화·경제적 자원과 기반시설을 간과해서는 안된다. 도시는 주택으로만 구성되어지지 않기 때문이다. 기존도시에서 주거 환경 에너지 불평등과 같은 지구공통의 도시문제를 해결해 보이는 역량을 새로운 지도자들에게 기대한다.
