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[내일신문] 성남 대장동 사건이 주는 교훈
| 작성자 | RICON | 날짜 | 2021-11-24 |
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[기고] 성남 대장동 사건이 주는 교훈
* 보 도 : 내일신문, 2021년 10월 29일(금), 오피니언
* 작성자 : 유 병 권 원장
성남 대장동 개발사업을 둘러싸고 여론이 들끓었다. 올 3월 불거진 LH 발 부동산 투기의혹 사건에 이어 부동산개발을 둘러싼 논란이다. LH 사건이 부동산개발을 공정하게 할 것으로 믿었던 공기업 직원들의 불법 문제라면, 대장동 사건은 민간참여 개발사업의 개발이익 환수 문제다.
도시개발사업은 개발이익 환수에 적합한 공영개발과 민간의 자금과 창의력을 활용할 수 있는 민영개발 방식으로 구분한다. 근래에는 대장동처럼 공공이 민간사업자와 함께 하는 민관합동 방식을 많이 채택한다. 개발이익 환수만 생각해 공기업이 맡았다면 잡음이 적었을 수 있다. 그러나 재정여건이 열악하고 개발경험이 부족한 지자체는 민간사업자와 협업을 고민할 수밖에 없다.
대장동 사건은 민간참여가 문제가 아니라 수요가 많은 서울 강남권 인근에 위치한 성남에서 일어난 일이고, 민간참여가 불가피했다면 더 철저히 개발이익을 환수하려는 노력이 있어야 했다는 것이 핵심인 것 같다.
전문기관 육성, 갈등 조정, 지자체 운영능력 높여야
대표적인 개발이익 환수제도는 토지공개념의 일환으로 부과하는 개발부담금이다. 통상 사업 종료시점과 사업 개시시점의 지가차액에서 개발비용을 빼고 남은 개발이익의 50%를 부과해오다가 경제활성화 명목으로 25%로 낮췄다.
게다가 대장동의 경우 제도상 허점 때문에 분양가에 대한 특별한 규제도 적용하지 않았다. 민관합동 개발의 특성을 살려 공기업이 토지취득이나 인허가를 지원해주고, 민간사업자가 개발에 필요한 자금을 조달한 것까지는 좋았으나 제도와 운영과정의 빈틈을 이용해 민간이 과도한 이익을 챙겨간 것이다.
제도적 장치를 통해 적절한 개발이익 상한이 이뤄지고, 토지 개발이익 환수비율도 합리적 수준으로 높이고, 주택분양가까지 규제했다면 지금의 논란은 발생하지 않았을 것이다. 사업승인과정에서 보다 적절한 환수조건이 제시됐다면 토지이용의 공공성이 더 확보되었을 것이다. 수도권과 같이 개발이익에 민감한 지역은 제도 운영에 더 주의를 해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.
도시개발은 시간이 소요되고 경제환경 변화에 따라 성패가 좌우되며 이해관계가 복잡하고 개발에 대한 전문성도 필요하다. 그러나 필요한 사업이므로 건전하게 활용할 수 있는 방안을 찾아나가는 것이 중요하다.
첫째, 도시개발은 공익과 사익을 함께 고려해야 하는 복합적 가치를 가진 사업이다. 따라서 적정한 기업이윤을 보장해주고, 공공성에 입각해 적정수준의 개발이익을 환수할 수 있는 사업구조를 짜는 것을 도와줄 신뢰성 있는 전문기관의 육성이 필요하다.
둘째, 사업을 하다 난관에 부딪치면 권력과 유착해서 비공식적으로 해결하려는 행태에서 벗어나 투명성을 확보하도록 해야 한다. 잘 짜여진 사업구조라 할지라도 시행과정에 자칫 분쟁에 휩싸여 난관에 봉착할 수 있다. 소송까지 가기 전에 갈등을 조정해줄 장치를 마련해야 한다.
셋째, 지자체나 공기업은 개발사업에 대한 전문성과 책임감을 가지고 관리해야 한다. 지방의회는 개발사업에 대한 설계상의 문제점 및 자치행정의 성과과시를 위해 사업이 남발되는 것을 견제하고 감시해야 할 책무가 있다. 보다 성숙한 자치행정이 필요하다.
개발이익 환수제도 보완해 도시개발사업 효율화 필요
일각에서는 개발이익 환수를 더 철저히 해야 한다고 주장한다. 그러나 적정 수준의 개발이익은 민간참여를 촉진시켜 공공개발의 비효율을 줄이는 장점도 있다. 특히 제도는 한번 만들고 나면 적응하는데 꽤 시간이 걸리고 행정비용도 만만치 않다. 일방적 규제강화를 경계하는 이유다.
여전히 전국적으로 개발수요가 많기 때문에 개발이익 환수제도를 잘 보완하고, 부동산 개발사업에 대한 운영효율화 방안도 만들어 공정성 회복과 함께 경제도 살리는 노력을 병행해야 할 것이다.
