대한건설정책연구원

[기고] “하자담보책임에서 장래발생 하자는 채권양도 대상 아니다”

* 보   도 : 대한전문건설신문, 2025년 8월 4일(월), 건정연의 건설 톺아보기

* 작성자 : 홍성진 산업정책연구실장

■ 대한건설정책연구원의 ‘건설업 유권해석 및 판례분석’

- 공사 하자담보책임 관련 판례

입주자대표회의가 입주민들로부터
하자보수 갈음 손배채권 양수한 경우
대법은 보증기관이 입주민 손배를
대위취득하고 구상권을 할 수 있다는
취지로 판단해 원심을 파기 환송
장래 발생 채권 포함은 논란 소지
하자담보책임 주체간 책임 배분 필요

채권양도에 있어서 양도채권의 종류나 금액 등이 구체적으로 적시돼 있어야 하는 것은 아니지만, 사회통념상 양도채권은 다른 채권과 구별해 그 동일성을 인식할 수 있을 정도로 특정돼야 하고, 장래 발생할 채권이 양도의 대상이 되려면 채권양도 당시 그 권리의 특정이 가능해야 한다(대법원 2024. 12. 24. 선고 2024다284289 판결).

1. 사실관계

이 사건 아파트는 2009년 5월22일 사용승인을 받았고, 그 무렵 주민 입주가 완료됐다. 입주자대표회의는 2018년 7월30일부터 2019년 5월3일까지 총 605세대 중 572세대의 각 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수했다.

입주자대표회의는 2018년 9월경 이 사건 아파트에서 부실시공 또는 변경시공으로 인한 하자가 발생함에 따라 피고 A(분양회사), 피고 B(시공사)를 대상으로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 소송(수원지방법원 성남지원 2021.11.11. 선고 2018가합406701 판결)을 제기했고, 일부 승소 판결을 받았다.

원고(보증기관)는 입주자대표회의와 2019년 5월18일부터 2020년 5월18일까지 동안 스프링클러 누출손해 특별약관 등에 따라 주택화재 보험계약을 체결했다. 그런데 2019년 5월27일 아파트 세대 내 스프링클러에서 소방수가 누수돼 천장 및 벽체의 마감재가 침수되는 사고가 발생했고, 이후 2021년 8월경까지 아파트 13개동 111세대에서 유사한 사고가 발생했다.

피고 B(시공사)는 피고 A(분양회사)의 하자보수요청에 따라 자체적으로 보수공사를 했으나, 그 이후에도 보수공사가 완료되지 않았다. 원고(보증기관)는 보험계약에 따라 누수 사고로 인한 마감재의 침수 피해를 보상하기 위해 2019년 12월5일부터 2021년 8월11일까지 구분소유자들에게 보험금을 지급했다. 그리고 원고(보증기관)는 피고를 상대로 구상금을 구하는 소송을 제기했다.

2. 판례해설

원심(서울중앙지방법원 2024.08.30. 선고 2023나48577 판결)은 구분소유자들의 입주자대표회의에 대해 이뤄진 채권양도에는 ‘하자보수에 갈음하는 손해배상’뿐만 아니라 일체의 모든 손해배상 청구권이 포함된다고 봤다. 따라서 원고가 구분소유자들에게 지급한 보험금은 다른 하자 소송(2018가합406701 판결)에서 이뤄진 채권양도의 범위에 포함돼 있기 때문에 원고는 구분소유자의 피고에 대한 채권을 대위할 수 없다고 판단했다.

대법원(2024.12.24. 선고 2024다284289 판결)은 채권양도는 다른 채권과 구별해 그 동일성을 인식할 수 있을 정도로 특정돼야 한다고 판시했다. 그러면서 채권양도 기간 이후에 사고가 발생해 지급한 보험금은 채권양도의 범위에 포함돼 있지 않기 때문에, 원고는 구분소유자들의 피고에 대한 손해배상을 대위 취득하고 구상권을 행사할 수 있다는 취지로 파기환송했다.

그러나 이 사건의 경우 ‘채권의 특정’은 동일한 목적물에서 하자담보책임 기간 이내로 특정해 현재뿐만 아니라 장래 발생할 채권까지도 포함된 것으로 판단했어야 하는 아쉬움이 있다. 그렇지 않으면 향후 발생하는 하자의 유형과 성질을 묻지 아니하고, 그 손해배상은 기존 채권양도에 포함되지 아니한 권리가 돼 손해의 범위를 벗어난 부당이득이 될 수 있기 때문이다. 

3. 시사점

공동주택 하자담보책임과 관련해 법원은 건축에 관한 전문지식이 부족한 입주자대표회의 또는 구분소유자들을 두텁게 보호하고 있다. 예를 들어 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준에서 콘크리트 균열 0.3㎜ 미만은 하자가 아니라고 규정하고 있음에도 하자로 판단하고 있다.

또한 입주자대표회의가 하자보수청구권을 행사하는 경우 하자를 특정하거나 구체적인 내용을 밝히지 않아도 된다. 나아가 하자담보책임기간에 있어서도 그 기간 내에 하자가 발생해 하자보수를 요청했음을 추단할 수 있는 간접 사실로도 충분하다는 입장이다.

이 사건에서 대법원이 내린 ‘채권양도의 법리’ 역시 이러한 입장에서 내린 판결로 이해된다. 법원의 입장처럼 건축에 관한 전문성 측면에서 볼 때 하자 여부, 입증책임 등에 있어서는 구분소유자 또는 입주자대표회의를 두텁게 보호하는 것이 필요하다. 다만 ‘채권양도’와 같은 법리는 분양자, 시공자, 구분소유자 또는 입주자대표회의 모두 전문성과는 거리가 먼 분야이다.

그리고 하자담보책임은 참여 주체 간 합리적인 책임이 배분돼야 한다. 그렇지 않으면 원심에서 지적한 바와 같이 동일한 목적물에서 발생한 현재·장래의 하자로 인해 손해의 범위가 중복적인 부당이득이 될 수 있기 때문이다. 이는 분양자와 시공자 간 관계도 포함된다. 따라서 향후 하자담보책임 관련 주체 간 합리적인 분산구조를 설계할 수 있는 제도 개선이 필요하다고 할 것이다.
 

☞ 원본기사 바로가기