본 게시판은 해외동향 (시장) 게시판입니다.
제 목 일본 부동산 버블과 영국 주택시장 상황
작성자 RICON
날 짜 2021-03-22 15:45:33
첨부파일 3월_해외동향_시장_주요국 주택시장 동향(일본, 영국).pdf
내 용


일본 부동산 버블과 영국 주택시장 상황


 [ 권 주 안, 대한건설정책연구원 연구위원(jooankwon@ricon.re.kr) ]

 [ 요약문 ] 전체 원고는 첨부파일 확인 


본고에서 기술하는 주요국(일본, 영국) 주택시장 동향은 우리나라 주택공급 대책인 2.4대책 등 주택가격 상승에 대응한 정부의 주택공급 확대와 맞추어 해외의 경우 유사한 주택가격 상승 시기에 선택한 주택공급 정책을 점검하고 시사점을 살피는데 목적이 있음. 


1. 일본 부동산 버블과 공급 대책


⭘ (부동산 버블 개요) 달러화 강세에 대응한 플라자 합의 이후, 일본 정부는 경기침체 대비 위해 부양책을 선택하여 내수 확대를 위한 금리 자유화 등 금리 인하 추진하였으며, 수익성 높은 부동산업 대상 대출 확대로 이어지고, 저금리 기조와 맞물려 토지가격은 급상승하여 버블 형성


[버블시기 전후 거시 및 주택 주요 변수]

  - 주가는 1984~1989년간 연평균 27.5% 상승하여 토지가격 급상승과 함께 자산버블 형성

    ∙ 1985~1990년간 6대 도시의 상업용, 주거용 토지가격 상승률은 연평균 28.4%, 18.9% 기록

    ∙ 동 기간 실질 GDP는 5.2% 수준에 머물러 자산가격의 폭등세 발생     

       ※ 우리나라는 ‘17~’20년간, 주가지수는 연평균 9.1%, 공동주택실거래가지수는 11.7% 상승

  - 주택보급률은 1980년대 초 100%를 넘어 1988년 111.1%, 1993년 111.5%를 기록하였으며, 주요 주택수요 계층인 35~54세 인구와 가구는 정상 폭으로 지속적으로 증가


⭘ (주택공급 정책 기조) 주택건설 5개년 계획에 따라, 1976년 이후 주택의 양적 확대 뿐 아니라 질적 수준 제고에 목표를 두었으며, 1976~1980년은 860만호, 1981~1985년은 770만호, 1986~1990년 670만호 착공되어 주택시장 수급에 맞춘 정상적인 주택공급 정책 유지


⭘ (시사점) 우리나라의 2.4대책과 달리 기존 주택정책 틀에 맞춘 공급량을 유지하는 주택공급 정책 기조를 견지했으며 주택가격 등 부동산가격 상승에 대한 조치로는 조세(토지세)와 금융 규제 강화를 선택하였으며, 금융정책 수단인 재할인율 인상을 통해 버블을 안정화시키려 하였음. 



2. 영국 주택시장 중기 동향과 공급 정책


⭘ (경기 부양) 2008년 글로벌 금융위기로 침체된 경기를 부양시키는 수단으로 주택경기 활용

  - 2013년 주택대출에 대한 정부 보증(mortgage guarantee) 확대 등 주택구입지원제도(Help to Buy scheme)를 한시적으로 3년간 시행. 자기자금 5%로 주택구입 허용하면서 최대 20% 대출 → 주택수요 확대를 유도하여 주택경기를 활성화시키고 이를 통해 거시경기를 부양하려는 정책 선택

  - 주택수요 확대 유도로 주택가격은 상승하여 금융위기 이전 수준을 회복했을 뿐 아니라 초과하여 상승세 지속. 특히 런던지역 주택가격은 타 지역 대비 2배로 격차 확대되는 등 가격 상승 부담이 가중되는 방향으로 시장 변동


⭘ 거시경제 여건 변화와 주택공급과 주택건설투자

  - GDP 성장과 인구 성장은 꾸준히 일정 수준을 유지하였으며, 구매력 감안한 실질 가처분소득은 2016~2017년 감소한 것을 제외하곤 꾸준한 상승세 시현. 반면 2014년 기점으로 10년 국고채 금리가 하락하기 시작하였고 이후 꾸준한 하락세 시현하여 주택가격 상승세 압박으로 작용

  - 주택준공 물량은 2014년 이후 지속적으로 증가하여 2014년 14.5만호에서 2018년 19.8만호로 확대되었고, 주거용 건설투자도 2013~2018년 기간 GDP 성장률 상회하는 확대 추세 시현 

    : 경기 부양 위한 수요 지원 → 가격 상승 → 주택공급 확대 → 주택가격 안정


⭘ 영국 정부의 대응

  - 주택경기 부양을 통해 금융위기로 야기된 경기 침체를 벗어날 수 있었으나 과열로 이어져 주택자금 대출을 억제하는 등 노력을 기울였으나 공급 부족이라는 근본적인 문제가 해결되어야 한다는 인식이 지배적이었음. 


  - 저금리 기조 유지로 인한 주택수요 확대 및 주택가격 상승은 피할 수 없다는 점에서 금융정책 필요성 대두되어 LTV와 LTI(Loan to Income) 등 기준 강화 및 주택구입 지원도 축소

  - 지속되는 주택가격 상승은 주거비 상승으로 이어졌으며, 공공부문의 공공임대주택 공급 감소와 함께 저렴 주택 공급 확대에 대한 사회적의 공감대가 2016년 전후 형성 및 확대 : 정부는 추가 예산을 통해 대응

    ∙ 2020~2021년 적정 가격의 주택 4만 호 공급. 여분 공유지 활용 확대 및 시범사업 지원. 주택조합 등 정부 예산 외 재원 활용한 주택투자 확대 유도

    ∙ 민간주택시장 가격 안정을 위해선 간접적인 지원을 통해 공급 확대를 유도하였으며, 서민 대상의 공공임대주택 확대도 시도한 것이 특징임.


 (시사점) 주택가격 상승에 따른 주거비 부담 가중될 서민층 대상의 공공임대 및 저렴 주택 공급에 집중. 분양 중심의 2.4대책과 달리 서민 주거안정에 초점을 맞추었음.

  - 전반적인 거시 여건이나 주택시장 상화 그리고 가격 억제를 위한 주택정책 선택 수단은 우리나라와 유사한 것으로 발견할 수 있음. 




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