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제 목 최근 베트남 인프라 건설 시장 동향 및 주요 이슈(20년 5월 기준)
작성자 RICON
날 짜 2020-05-13 13:47:15
첨부파일 5월_해외동향_시장_최근 베트남 인프라 건설 시장 동향 및 주요 이슈(5월 기준).pdf
내 용

최근 베트남 인프라 건설 시장 동향 및 주요 이슈(20년 5월 기준)

 

[ 제성일 (주)삼우종합건축사사무소 베트남 현지 법인장(ekarus20@gmail.com) ]  

[ 요약문 ] 전체 원고는 첨부파일 확인

1. 베트남 COVID-19 사태의 최근 진행 경과
베트남은 지난 1월 28일 중국 항공편 승객에서 첫 2건의 Covid-19 확진자가 발생한 이후 2월 1일 중국을 시작으로 국제선 운항을 중단하였으며 확진자 발생이 급증하던 3월 25일에는 모든 국제선 운항을 중단하였다. 타국에 대한 외교적 결례를 감안하면서 까지 시행한 강력하고도 신속한 베트남의 폐쇄조치는 싱가포르와 말레이시아 등 인근 동남아 국가들이 수천 건의 C19 확진자가 발생하는 가운데서 271건의 확진자 / 사망자 0명(5월5일 기준)이라는 성과를 달성하여 인근 국가 대비 훌륭하게 C19사태를 극복하고 있다는 평가를 받고 있다.
실제 4월말 호치민 해방일과 노동절로 이어지는 연휴 기간 이후에도 추가 확진자 발생이 없는 상황이며 5월 11일부터 대부분의 학교 수업도 시작하는 등 C19사태 이후 일상으로 가장 빨리 돌아가고 있는 국가 중 하나이다.

[그림-1] 동남아시아 Covid-19 확진자 현황. 첨부파일 확인


그러나 FDI와 수출 및 관광 의존도가 높은 산업구조상 본 사태로 인하여 상당한 경제적 타격을 받고 있다. 2019년 6.8%를 기록했던 GDP 성장률은 올해 1분기 3.8% 상승에 그쳤으며 3개월동안 약 35,000개의 기업이 파산하여 도이모이 정책 이후 처음으로 폐업한 사업체가 신규등록 사업체보다 많은 기간이 되었다. 이에 아시아개발은행(ADB)은 베트남의 올해 경제 성장률을 작년보다 2% 낮아진 4.8%로 전망하고 있는 상황이다.
그러나 ADB는 베트남이 Covid-19 영향 중에서도 가장 빠르게 성장하는 국가가 될 것이라고 예측하고 있으며 아시아 개발 전망 보고서(2020)에서 베트남의 경제가 2021년에는 6.8% 성장률을 회복할 것으로 전망하고 있다.
이러한 전망은 110억 달러 규모의 경제 지원정책, 금리인하, 토지 사용료에 대한 감면 및 기간 유예 등 베트남 정부의 적극정인 경기부양 정책과 EUVFTA 등 Covid-19사태 이전 체결되었던 무역협정에 따른 혜택 등과 함께 국제적 신뢰를 잃어 가고 있는 중국에서의 생산기지 이전 대상 지역으로 여전히 많은 가치를 가지고 있다는데 기반을 두고 있다.

[그림-2] 2020년 동남아시아 예상 경제 성장률. 첨부파일 확인



2. Covid-19 사태로 인한 부동산 가격 영향 및 향후 전망
베트남의 많은 부동산 전문가들은 거래량이 감소했음에도 불구하고 아파트 가격이 상승하는 이유를 주택수요는 여전히 높지만 시장에 공급되는 아파트가 부족하다는 것에서 찾고 있다.
베트남 건설부의 주택 및 부동산 관리국은 Covid-19의 영향으로 인해 1분기 거래량이 급감하였음에도 불구하고 하노이 1.02% / 호치민 3.5% 수준으로 아파트가격이 상승했다고 발표했다.
또한 단독주택(Villa, Shop house)의 거래가격은 하노이 3.82% / 호치민 8.36%가 상승하고 산업 부동산 또한 6.2%가 증가하는 등 본 사태 영향에도 불구하고 기존의 상승세를 이어가는 분위기이다. 그와는 별개로 지난 연말부터 Coco Bay 콘도텔 사태와 관광수요 급감으로 큰 타격을 입고 있는 관광 부동산(리조트 등)은 작년도와 같은 수준을 유지하거나 경미하게 하락한 것으로 파악되고 있다.

베트남 부동산 중개인 협회 부회장 Nguyen Van Dinh의 말에 따르면 1분기에 거래량이 급감한 것은 시장의 실제 수요자가 줄어든 것이 아닌 질병 확산에 따른 두려움으로 인해 거래 행위 자체를 하지 않은 것이기 때문에 사태가 진정되면 기존 시장의 수요는 급속도로 회복이 될 것이라고 자신했다. 오히려 Covid-19 사태로 인하여 기존 공급 예정 사업들의 공급 시기들이 미뤄지면서 부동산가격이 일부 상승할 여지가 있다고 내다 보았다.
하지만 많은 전문가들은 Covid-19사태 이전부터 많은 문제가 제기되었던 고급 주택의 공급과잉은 여전히 해결되지 않은 문제이며, 사태 이후 주택시장의 주요 상품은 20억 VND (약 1억원) 미만의 중저가형 아파트가 될 것으로 예상하고 있다.
이를 반증하듯 지난 연말부터 베트남 부동산 정책 및 시장에서 가장 많이 거론되는 단어가 “사회주택”일 듯하다. 최근 몇 년간 중국과 한국 부동산 투자 열풍을 기반으로 성장한 베트남 고급 아파트 시장은 소득 수준 대비 상당히 높은 수준의 분양가를 가졌음에도 불구하고 개발자들에게 많은 이익을 가져다 주었고 그에 따라 공급되는 대부분의 상품이 고급 상품에만 치중되어 있는 기형적인 현상을 불러왔다. 고급 주거는 소비자를 구하지 못하고 실 수요층은 구매 가능한 상품을 찾기 못하는 현 상황으로 인해 베트남 정부의 사회주택 개발 정책 및 중저가 주택 개발에 대한 인센티브 요구가 나날이 높아지고 있다.


베트남의 사회주택 사업은 개발자에게 많은 우대 정책을 가지고 있다. 주정부 및 대부분의 지방정부는 사회주택 개발자들에게 토지 임대료를 면제해주며 각종 세율을 50% 감면(법인세율 10% / 부가세율 5%) 해주고 있다. 그러나 파격적인 혜택 이면에는 사회주택 사업의 수익률을 10%로 제한을 걸어두고 있는데 이 규정에 따르면 개발사는 개발기간 3~5년 동안 투자수익금을 10%밖에 가져가지 못한다.
이러한 규정은 베트남 개발사들의 사회주택 진출을 가로막고 있고 동시에 공급되는 사회주택의 품질을 떨어뜨리는 것으로 많은 전문가들은 지적하고 있다.
그에 따라 최근 호치민시 부동산 협회(HoREA)에서 제안한 저가 아파트 개발에 관한 법률 초안에서는 기존 사회주택사업만 적용하는 인센티브 제도를 분양가 2,500만VND/m2 미만의 저가 상업주택 사업에도 동일한 인센티브 적용을 요청하고 있다.
이러한 법률이 통과될 경우 시장의 70~80%를 차지하고 있는 저가 상업주택시장이 활성화 될 것이며 Covid-19 사태로 침체 되었던 베트남 부동산 및 건설시장 회복의 주요한 동력이 될 것으로 예상된다.
 

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