주택시장동향
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2022년 10월 주택시장 동향
저자 | 권주안 | 페이지 수 | - page |
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발행일 | 2022-11-21 | 시리즈 번호 | - |
첨부파일 |
요약
■ 주택가격 동향
⊙ 월간 아파트 가격
- 10월 아파트가격은 전세와 매매 모두 하락세 유지. 하락폭은 커지고 있어 시장 침체 가속화
- 10월까지의 누적 기준, 매매와 전세 모두 과거 10년간 가장 큰 폭으로 하락. 이는 2021년 과도한 상승에 대응한 가격 조정으로 이해됨. 2019년 하락폭 보다 커 시장 침체 정도가 심화되고 있음
■ 주택수급 및 심리 동향
⊙ 아파트수급지수
- 10월 현재 전월 대비 하락했으며 수요 위축 정도가 심화되고 있음
- 최근 지방에서의 미분양 증가와 함께 수도권 외곽에서 분양 물량 중 일부 미계약분이 증가하고 있어 수도권으로 확산되는 시장 위축 악화가 관찰되고 있음. 거래절벽 상황이 지속되는 가운데 수요와 시장 위축이 심화되고 있어 경착륙에 대한 우려로 확산되고 있음
⊙ 주택소비심리지수
- 수요 약세 유지. 단, 수급지수는 전세지수가 매매 지수 보다 작지만 소폭 크게 관찰되나, 심리지수는 매매지수 보다는 전세지수가 작게 측정되었음
- 심리지수는 전 지역 매매와 전세 모두 ‘100’을 크게 하회하고 있어 심리 약세는 전국적 현상으로 진행되고 있음
⊙ 주택가격전망지수 CSI
- 2021년 8월 정점인 129에 도달한 후 2022년 2월까지 하락하였으며. 이후 반등하여 4월 이후 다시 하락한 후 하락세가 지속되고 있음
- 2021년 8월 최저 수준이었던 0.50%에서 기준금리가 인상되었으며 이는 주택가격에 대한 전망에 영향을 주어 전망지수 CSI는 하락하였음. 이후 자이언트 스텝 등 큰 폭의 기준금리 인상으로 전망지수도 동반 하락하였음
■ 주택공급 여건 : 자금조달 및 사업 여건 급격하게 악화
⊙ 부동산금융익스포져 : 자금시장 경색
- 2022년 3월 기준으로 총 부동산금융익스포져 2,621조원으로 이중 가계부문은 1,275조원, 부동산 관련 기업은 1,034조원, 그리고 금융투자상품은 312조원임. 가계부문 비율은 주택담보대출을 포함하고 있어 가장 큰 비중을 차지하고 있으며 다음은 개발 연관된 자금조달 등을 포함하는 부동산 관련 기업임
- 레고랜드 사태로 인한 자금시장 경색과 기준금리 인상에 따른 시장금리 상승은 건설비용 증가와 함께 금융비용을 증가시켜 채산성을 악화시키고 있으며 더 나아가 소폭이나 미분양 증가 등으로 인한 매출 위험에 노출될 경우 자금조달의 선순환구조가 깨져 단기 자금 문제와 함께 사업장 위험이 기업 도산으로 이어질 수 있는 여건이 만들어지고 있음
⊙ 미분양 : 매출위험
- 미분양은 지속하여 증가하고 있으며, 소폭 증가가 유지되고 있음. 지역적으로 대구와 부산에서의 미분양 증가폭이 커지고 있어 지역 미분양 위험은 확대되고 있는 것으로 판단
- 최근 수도권 미계약 물량도 증가하고 있어 수요 위축 심화가 지속된 상황에서 수도권으로의 미분양 위험이 확산될 가능성도 있음
■ 주택시장 상황
- 주택가격 하락폭 확대가 점차 증가하고 있어 시장 침체는 심화되고 있음
- 지방에서의 미분양 위험 증대와 수도권으로의 확산 가능성, 가격 하락 지속으로 인한 관망세 확대 등은 수요와 공급 침체를 심화시키고 있으며, ‘민간 참여 통한 주택공급 확대’ 기반은 약화되고 있음. 주택공급 속도 조정 및 분산, 수요 회생을 위한 다양한 조치가 동시에 강구되어야 함
■ 주택정책 동향
⊙ 청년․서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획 (10.26일)
- 주택 50만호 공급
- 다양화 적용
- 개선 통해 자금지원 확대
- 사전청약 통해 조기공급 : 2023년 하반기 까지 1만호 내외 사전청약으로 공급
⊙ 11차 비상경제민생회의 후속조치 (10.27일)
- 청약당첨자 기존주택 처분기한 연장
- 중도금대출보증 확대
- 규제지역 추가 해제 검토
- 금융 규제 정상화
(1) 공급 기반 위축 방지
< 금융 부문 >
- PF대출보증 리스크 관리 위한 미분양주택(준공 전) PF대출보증 신설
- 리츠 지원 : 부동산법인 지분 50% 초과하여 소유하는 경우 투자 지분을 부동산으로 인정 → 20% 이상으로 확대
< 실물 부문 >
- 안전진단 : 평가항목 조정, 공공기관 적정성 검토 개선, 지자체 배점 조정 권한 부여 등
- 사전청약 : 분양물량 분산 위해 공공택지 사전청약 의무 페지. 기존 매각물량은 의무 완화
- 등록임대사업 : 합리적 개편방안 마련하여 개선
(2) 실수요자 내 집 마련 애로 해소
< 규제 정상화 >
- 서울 및 연접 일부 제외한 규제지역 해제 : 서울, 과천, 성남, 하남, 광명 제외한 전 지역 규제 해제
- 대출 규제 LTV 완화 50% 일원화
< 실생활 애로 해소 >
- 무순위 청약 거주지역 조건 폐지 : 청약 대상자 확대
- 생애최초 구입자 세제 지원 요건 완화 : 취득세 감면 추징예외 요건 완화
(3) 서민․중산층 부담 경감
< 무주택 주거취약계층 >
- LTV 한도 4 → 6억원으로 확대
- 청년전세특례보증 1 → 2억원으로 확대
< 주택 보유 서민․중산층 >
- 보유 주택 담보대출 : 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화 / 대출한도 폐지, 기존 금융규제 틀 적용
- 임차보증금 반환 대출보증 한도 1 → 2억원으로 확대
- 주담대 채무조정 대상 탄력적 산정
- 특례보금자리론 상품 출시 : 안심전환대출 (+) 적격대출 (+) 보금자리론 (보금자리론은 DSR 규제 없음)
■ 종합 의견
- 각종 정부의 대책은 실수요자 중심의 수요 회생와 거래 절벽 상황을 완화하려는 시도로 이해됨. 그러나 시장 침체가 강하게 유지되고 있어 정책 효과는 크지 않을 것으로 예상됨. 고금리와 높은 주택가격 상황에서 규제 지역 해제 등의 조치로 시장 수요가 다시 살아날 가능성은 높지 않으며 가격 하락세가 유지되고 있어 수요 관망세가 당분간 강하게 유지될 것으로 판단됨
- (주택공급 속도 및 양 미세조정) 주택공급 확대 기조에 대한 조정이 필요함. 재건축 사업장의 긍정적인 진전과 한강 제2신도시 등은 공급 확대 측면에서 좋은 전개로 이어질 수 있으나 기존의 3기 신도시와 공공택지 사업을 통한 공급 물량과의 경합이 확대될 것으로 보임. 미분양 위험이 지방 중심으로 확대되고 있으며 향후 수도권으로 확산된다면 공급 확대로 인한 물량 증가가 시장 악화를 심화시킬 수 있어 물량의 분산과 시점 조정 등을 통한 공급 흐름 조정이 필요함 <공공분양과 저리 주담대>
- (차주 지원 프로그램) 미분양 위험 확대와 자금시장 경색으로 인한 공급자 부도 위험을 완화시키는 대책 마련이 필요하며 동시에 고위험 대출군 대상의 안전장치 구축도 필요함. 대출기관에 대한 직접적인 지원 보다 차주 대상의 다양한 지원 마련도 고민 되어야 할 것임. 가격 하락은 지속 흐름을 타고 있어 시장 안정화 여건은 조성되었으므로 주거안정에 초점을 맞춘 차주 회생 혹은 지원 등 수단 마련도 고민되어야함 <11.10대책 중 특례보금자리론>
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