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[매경ECONOMY] 달라질 尹 부동산 정책, 집값 안정 묘수 찾나요
| 작성자 | RICON | 날짜 | 2022-04-22 |
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[기고] 달라질 尹 부동산 정책, 집값 안정 묘수 찾나요
* 보 도 : 매경ECONOMY, 2022년 4월 22일(금), 경제칼럼
* 인터뷰 : 이은형 연구위원
윤석열 대통령 당선 이후 부동산 정책 변화에 대한 관심이 커지고 있다. ‘시장 수요 억제’가 아닌 ‘수요에 맞는 꾸준한 공급’으로 그간의 문제점들을 해소하겠다는 접근은 바람직하다. 새 정부에서 달라질 부동산 정책이 얼마나 효과를 낼 수 있을까.
우선 주택 공급 확대는 무리한 공급 계획 규모가 아닌 실현 가능한 방식을 정립하고 성공 사례 누적에 중점을 둬야 한다. 막연한 공급 폭탄이 아니라 각 지역·사업지별로 가능 물량을 합산한 것이 전체 공급 규모가 돼야 한다.
재건축, 재개발 등 정비사업 활성화도 중요하지만 철저히 시장 수요에 맞추는 전략이 필요하다. 주민들의 정비사업 추진 요구가 큰 곳을 지원하고, 그렇지 않은 곳은 종전처럼 보존 중심의 도시재생을 적용해도 무방하다. 다만 공공 부문이 일방적으로 사업 대상지를 지정하고 추진하는 것은 지양해야 한다.
정비사업 연장으로 리모델링을 활성화하는 것은 한계가 있음을 직시하고 철저히 시장 수요에 맞춰야 한다. 재건축 사업 추진이 원활한 곳에서는 리모델링을 택할 요인이 적기 때문이다. 1990년대 이전 준공된 아파트를 대상으로 하는 리모델링은 소요 비용도 적지 않다. 더구나 분양가상한제가 적용되지 않는 29가구의 일반분양분을 만드는 사례가 많다는 점에서 주택 물량 순증 규모도 재건축에 미치지 못한다.
분당, 일산 등 수도권 1기 신도시 재정비에서 주거환경 정비와 동시에 주택 순증 효과를 꾀한다면 리모델링보다 재건축이 유리하다. 하지만 재건축 사업이 동시다발적으로 진행되면 공사 기간 동안 이주 수요가 폭증하므로, 순차적인 정비사업 진행이 필수임을 유의해 완급 조절을 해야 한다.
전월셋값 상승을 불러온 임대차 3법은 재논의가 필요하다. 임대료 인상폭을 제한한 전월세상한제, ‘2년+2년’ 형태의 계약갱신청구권 시행으로 임대차 시장 혼란이 커졌기 때문이다.
부동산 세제 완화는 ‘취득-보유-양도’의 전 과정에 걸쳐 필요하다. 취득세를 예로 들면 동일한 주택이더라도 그간의 가격 변동이 컸던 반면 세율 기준은 동일하므로 주택 매수 비용 부담이 커진 상황이다. 보유세와 양도세도 집값 급등에 따른 부담이 커진 것은 마찬가지다. 공시가격 현실화도 전면적인 재검토가 필요하다. 무리한 목표 기간, 현실화율을 설정하고 추진되는 공시가격 변동이 문제기 때문이다. 만약 부동산 가격 상승이 지속된다면 문제를 해결할 방법은 사실상 없다. 더구나 시세 산정이 어려운 고가 부동산이 아닌 아파트 같은 일반적인 부동산까지 현실화 대상이 돼야 하는지도 되짚어봐야 한다.
대출 규제 완화는 점진적으로 접근해야 한다. 집값이 급등한 만큼 대출이 필수이고, 가계 대출 규모가 커졌지만 그간의 주택담보대출, 전세자금대출이 보수적으로 실행됐기에 완화는 필요하다. 그렇더라도 억눌렸던 주택담보대출비율(LTV)을 당장 두 배로 높이는 식의 접근은 당연히 부작용을 수반한다. 이 때문에 윤석열 정부가 출범하더라도 부동산 정책으로 시장이 바뀌는 것은 물에 잉크가 번지듯 천천히 이뤄진다는 점을 인지하고 순차적으로 접근해야 한다.
